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Vermietung einer Ferienwohnung: So wird die Auslastung geprüft

Ob eine Ferienwohnung ausgelastet ist, ermittelt sich anhand eines Vergleichs der individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts mit den Vermietungszeiten, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Ein Vergleich mit anderen individuellen Vermietungszeiten genügt nicht.

Hintergrund

Die Eheleute machten für das Jahr 2013 negative Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienwohnung in Höhe von 9.100 EUR geltend. Die 65 qm große Wohnung wurde im Jahr 2013 an 75 Tagen und in den Jahren 2005 bis 2015 an 61 bis 124 Tagen vermietet.

Das Finanzamt berücksichtigte die negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht, da die ortsübliche Vermietungszeit unterschritten wurde. Die durchschnittliche Vermietung bezogen auf alle Unterkünfte lag in der Stadt A für 2013 nach den Angaben des Statistischen Amtes bei 104 Tagen. Bei den Eheleuten betrug die Auslastung nur 72 %(75 Tage/104 Tage). Eine Prognoserechnung für 2006 bis 2035 ergab einen Überschuss der Werbungskosten von insgesamt 154.000 EUR.

Das Finanzgericht bejahte dagegen die Einkünfteerzielungsabsicht der Eheleute und gab der Klage statt. Ausgehend von den Auslastungszahlen des Statistischen Amtes für Ferienwohnungen und Ferienhäuser in der Stadt A wurde die Auslastungsgrenze von 75 %des ortsüblichen Werts erreicht.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Finanzamts zurück und bejahte ebenfalls eine Einkünfteerzielungsabsicht. Bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten bzw. dafür bereitgehaltenen Ferienwohnungen ist typisierend von der Überschusserzielungsabsicht auszugehen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich, d. h. um mindestens 25 %unterschreitet. Solange diese Unterschreitensgrenze von 25 %eingehalten ist, wird angenommen, dass die Vermietung trotz anfallender Werbungskostenüberschüsse letztlich zu positiven Einkünften führt.

Die Prüfung der Auslastung erfordert den Vergleich der Vermietungszeiten mit den an dem Ort im Durchschnitt erzielten Vermietungszeiten. Die Vermietungszeiten müssen möglichst repräsentativ sein, weshalb der Bundesfinanzhof bei Ferienwohnungen auf die ortsübliche Vermietungszeit abstellt. Individuelle Vermietungszeiten einzelner Vermieter am selben "Ort" genügen nicht.

Im vorliegenden Fall lag die ortsübliche Auslastung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern in der Stadt A in den Jahren 2011 bis 2015 zwischen 92 und 110 Tagen (= durchschnittlich 102 Tage). Die Vermietungstage der Eheleute betrugen in diesem Zeitraum durchschnittlich 92 Tage. Damit war die ortsübliche Auslastung nicht erheblich unterschritten.

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