Aktuelles aus dem Steuerrecht

Verkauf einer Immobilie: Wann ein nachträglicher Schuldzinsenabzug möglich ist

Wird eine Immobilie verkauft, unterbricht dies regelmäßig den wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Darlehensverbindlichkeit. Das gilt auch dann, wenn der Kaufpreis gestundet und in Raten bezahlt wird.

Hintergrund

Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Jahr 2001 eine Immobilie erwarb und vermietete. Im Jahr 2014 wurde die Immobilie veräußert. Der Kaufpreis wurde zunächst gestundet, es erfolgte eine Verzinsung von 6 %. Die Zahlung des Kaufpreises sollte in monatlichen Raten bis Dezember 2019 erfolgen. Die Eintragung des Eigentumswechsels war erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises vereinbart. In der Feststellungserklärung 2015 erklärte die Klägerin keine Vermietungseinnahmen mehr, machte aber Schuldzinsen aus den Darlehen als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Die Zinseinnahmen erklärte sie als Einnahmen aus Kapitalvermögen.

Die Klägerin argumentierte zwar, dass der ursprüngliche Finanzierungszusammenhang zwischen den Darlehen und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht durch den Verkauf erloschen war. Denn der aus dem Verkauf zugeflossene Teil des gestundeten Kaufpreises reichte nicht aus, um die Darlehensverbindlichkeiten vollständig zu tilgen. Trotzdem erkannte das Finanzamt die Schuldzinsen nicht als Werbungskosten an.

Entscheidung

Das Finanzgericht wies die Klage als unbegründet ab. Durch die Veräußerung der Immobilie war nach Ansicht der Richter der Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aufgelöst worden. Stattdessen wurde ein neuer Zusammenhang zu den Einkünften aus Kapitalvermögen begründet.

Zwar entfällt allein durch einen Verkauf der Immobilie nicht der wirtschaftliche Veranlassungszusammenhang zwischen ihr und einem Darlehen. Die Geltendmachung von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten nach einer Veräußerung ist aber nur dann möglich, wenn und soweit die Verbindlichkeiten aus dem Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Maßgeblich ist insbesondere, was mit dem Veräußerungserlös passiert. Im vorliegenden Fall schaffte der Steuerpflichtige durch die Stundung des Kaufpreises eine neue Quelle an, die durch die Zinsen zu Einkünften aus Kapitalvermögen führen.

Darüber hinaus ähnelte die hier vorliegende Gestaltung der einer Veräußerung einer Immobilie gegen eine Leibrente. Doch auch dazu hatte der Bundesfinanzhof entschieden, dass der Zusammenhang der Schuldzinsen mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aufgelöst wird.

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