• 3
    So wie ein Kapitän
    sein Schiff lenkt,
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    sein Unternehmen führen!

    Manfred Breitenbach,
    Geschäftsführer Köln, Zeitz

  • 2
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  • 4
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  • 1
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  • 5
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Betriebskostenabrechnung: Der Begriff der "Fläche" muss nicht erläutert werden

Rechnet ein Vermieter die Betriebskosten nach Fläche ab, muss er den Abrechnungsmaßstab nicht näher erläutern. Das gilt auch dann, wenn die einzelnen Positionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen verteilt werden.

Hintergrund

Die vermietete Wohnung lag in einer Anlage, die aus mehreren Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten bestand. Die Mieter sollten eine Nachzahlung für Betriebskosten zahlen.

In den Betriebskostenabrechnungen wurden die Betriebskosten nach Fläche umgelegt und Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet. Der Abrechnung der einzelnen Betriebskostenpositionen lagen verschiedene Gesamtflächen zugrunde. Einige Positionen wurden anhand der Gesamtfläche der Anlage verteilt. Für andere Positionen wurden kleinere Abrechnungskreise, z. B. einzelne Gebäude, gebildet und kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt.

Eine Erläuterung, aus welchen Gebäudeteilen oder "Hauseingängen" sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. Die Mieter waren der Ansicht, dass deshalb die Betriebskostenabrechnungen formell unwirksam waren.

Entscheidung

Während die Vorinstanzen den Mietern Recht gaben, entschied der Bundesgerichtshof, dass der Begriff der "Fläche" nicht erläuterungsbedürftig war und die Betriebskostenabrechnungen deshalb nicht formell unwirksam waren.

Ihre Entscheidung begründeten die Richter wie folgt: Eine Betriebskostenabrechnung genügt den formellen Anforderungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Zu den Mindestangaben gehören die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) ist nur geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

Diesen Anforderungen wurden die Betriebskostenabrechnungen im vorliegenden Fall gerecht. Insbesondere bedurfte es keiner weiterer Erläuterung des Umlageschlüssels. Der Verteilungsmaßstab "Fläche" war aus sich heraus verständlich.

Keine Rolle spielte, dass für einzelne Positionen unterschiedliche Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden. Denn auf formeller Ebene genügt die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenposition zugrunde gelegt worden ist.

Informationen dazu, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, gehören nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung.

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